Распространенная идея: купить однушку в ипотеку, за 20 лет она сама себя выплатит. А на пенсии квартиру сдавать и на эти деньги жить.

Мне очень понятно, почему люди вкладываются в недвижимость. Даже понимая, что доходность там очень низкая.

1. Это надежнее, чем ценные бумаги

По крайней мере, на первый взгляд. Нет риска полной потери капитала. Даже если цены на жилье и аренду падают, до нуля они не упадут.

А вот акции могут рухнуть стремительно. Вложения в облигации — в случае, если компания, которая их выпустила обанкротится — тоже могут пропасть полностью.

На самом деле, это не совсем так, сразу все компании и все рынки мира не могут обанкротиться. И если купить акции разных компаний, можно застраховаться от полной потери капитала. Но об этом в следующем посте, не сейчас.

2. Это чисто в бытовом смысле проще

99% людей не имели опыта взаимодействия с ценными бумагами. Не понимают, как их выбирать. И не знают, где научиться.

А квартиру каждый хоть раз в жизни да покупал. Или снимал. Или знает тех, кто снимал и покупал.

В конце концов, мы постоянно пользуемся квартирами, и можем оценить перспективность того или иного объекта с точки зрения его потребительских свойств: далеко или близко от транспорта, какая площадь, какой ремонт…

А бумаги — черт их знает, как их выбирать.

Поэтому идея купить квартиру и на пенсии получать доход от сдачи так привлекательна.

А вот недостатков куда больше. И ключевой: это постоянный рост стоимости владения недвижимостью. Кстати, похоже, что налоговая начала искать арендодателей, которые не платят налоги. Операция идет по всей стране. И кажется, на этот раз все серьезно.

Тем не менее, я уверена, что идея с квартирой имеет право на жизнь. Только надо кое-что продумать, чтобы эти планы реализовались.

Во-первых, тщательно выбрать саму квартиру. Принципиальны три вещи:

1) Расположение: Москва, Питер, другой город-миллионник

В моем понимании все, что дальше 5 км за МКАД, — неликвид. Но среди подписчиков, конечно, найдутся те, кто поспорит.

Мой расчет прост: расходы на содержание (коммуналка, мебель, косметические ремонты) — во всех городах плюс-минус похожие. При этом однушку в Москве можно сдать за 30 тысяч. А однушку в Ярославле — за 10.

Вычтем из этой десятки 3 тыс коммуналки, и какая-то грустная прибавка к пенсии получается…

Вторая критичная вещь — транспорт, близость к метро или остановкам. Новостройка в Мытищах и хрущевка у метро Медведково стоят одинаково. Но первая, при всех плюсах нового дома и большой площади, будет сдаваться дешевле квартиры у метро.

2) Метраж: стандартная однушка

Я понимаю, что у вас денег хватает только на студию. Но студию намного сложнее сдать: целевая аудитория у’же, семья уже вряд ли снимет.

Так же нерационально покупать однушку увеличенной площади: 52 метра вместо 40, например. Вряд ли будет много желающих платить вам за одну комнату как за двушку, пусть и равной площади. Одна комната есть одна комната.

Двушки и трешки под аренду подходят меньше, опять же, в силу ограниченной целевой аудитории. При съезде арендаторов будет сложно быстро найти новых.

3) Администратор и продвижение

Если квартира находится в том же городе, где живете вы сами, то администратором будете вы. А если нет?

Я в свое время замучалась с поездками в чудесный город Железнодорожный. 3 часа туда-обратно, чтобы у двери квартиры узнать, что очередной горе-арендатор решил сегодня отложить просмотр.

А сколько тех, кто загорелся идеей купить квартиру в Крыму или на российском юге и сдавать отдыхающим? И каждому из тех, кто пишет мне в директ с такой идеей, я говорю: вы уже знаете, кто будет выдавать ключи, делать уборку, менять постельное белье в вашей квартире?

И вдогонку второй вопрос: вы уже знаете, как будете продвигать свой объект, почему отдыхающие поедут именно к вам, как они будут узнавать о вас? Скажете, нагоняю жути? Вовсе нет. Просто я видела эти безлюдные новостройки в Сочи: выкупленные «инвесторами», не востребованные туристами.

Теперь поговорим о вас самих. Вот что нужно продумать заранее:

1) Обсудить с детьми вопросы наследования

Важно заранее донести до детей, что свободную квартиру вы собираетесь сдавать. И в ваши планы не входит обеспечивать их жильем.

И кстати, если в покупку внесете маткапитал, придется выделить детям доли. А собственник вправе будет участвовать в управлении недвижимостью. Когда подрастет. Отношения в семьях бывают разные…

2) Сформировать подушку безопасности

Большой недостаток квартиры: если вам срочно нужна крупная сумма денег, скажем, тысяч сто — ну, зубы выпали, отремонтировать надо, — то вам их взять будет негде.

Не будете же вы квартиру продавать из-за ста тысяч. И с арендаторов крупную сумму авансом получить крайне сложно.

Соответственно, на все непредвиденные обстоятельства нужны отдельные деньги — на депозите или под подушкой.

Источник